Dự án bên hồ Giảng Võ với hàng chục điểm nhấn chọc thẳng lên bầu trời, chỉ nhìn bản vẽ đã làm giới chuyên môn e ngại (nguồn ảnh: chủ đầu tư quảng cáo dự án) |
(NĐT 03/03/2020) Hà Nội và các thành phố Việt Nam đang bước sang giai
đoạn phát triển mới, đòi hỏi những công cụ quản lý tài nguyên không gian đô thị
hiện đại thay thế cho những mô hình lạc hậu.
Dự án bên hồ Giảng Võ với hàng chục điểm nhấn chọc thẳng lên bầu trời, chỉ nhìn bản vẽ đã làm giới chuyên môn e ngại (nguồn ảnh: chủ đầu tư quảng cáo dự án)
Hà Nội: Tự sự của các tòa nhà vươn cao,
cao mãi…
Công
trình xây dựng cao nhất Hà Nội trước 1990 là khách sạn Giảng Võ (11 tầng). Đầu
những năm 2000, khi mở cửa đầu tư, nhà cao cả chục tầng khắp nơi, thì bản quy
hoạch Hà Nội cũng mới rón rén chấm 9-12 tầng. Các doanh nghiệp tư nhân nắm bắt
cơ hội rất nhanh nên xin phép xây nhà 18-20 tầng để kinh doanh. Đối mặt với
loại hình mới, cho dù chưa từng biết đến lợi hại của nhà cao tầng, song các nhà
quản lý cũng… liều mạng cho ý kiến chỉ đạo, lúc thì “không thể chấp nhận được”,
khi thì lại thấy “cần điểm nhấn, nên chấp nhận được”.
Trên
phố Hoàng Quốc Việt có công trình đã có giấy phép xây dựng 18 tầng, chuẩn bị
khởi công thì ông quản lý cho lời khuyên vàng ngọc “sao không dấn lên mà xây 24 tầng?”. Chủ nhà thích quá bèn lùi ngày
khởi sự, vẽ thêm 8 tầng. Hồ sơ nộp cả năm trời không thấy trả lời. Hỏi mãi thì
ông quản lý mới nói toẹt ra cần phải chia lợi lạc thế nào cho phải… Bực mình,
chủ nhà không cần nâng tầng nữa, đòi lại hồ sơ gốc thì bị găm lại không trả,
dùng dằng cả năm trời... “Chính sử” nhà cao tầng Hà Nội chưa từng ghi lại
chuyện này nhưng tòa cao ốc sừng sững trên phố là có thật. Cảnh chầu chực “giấy phép cao tầng” từ sáng sớm
đến tối khuya tại Sở Quy hoạch Kiến trúc
(2000-2005) thì tác giả cũng như nhiều người chứng kiến.
Lợi
ích từ việc khai thác không gian cao tầng đã rõ ràng: đầu tư xây dựng 10 triệu
đồng/m2 có thể bán với giá 30-40 triệu đồng, thậm chí tới gần 100 triệu
đồng/m2… Tác hại của sự tùy tiện cấp phép cao tầng nội đô - “bán trời không văn tự” đã rõ, để đến nay
nhiều bộ, ngành phải vào cuộc: Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Chính phủ vào cuối quý
I/2020 toàn bộ dự án điều chỉnh quy hoạch tùy tiện. Thanh tra Bộ sẽ thanh tra
khu vực hai bên tuyến đường Lê Văn
Lương, Tố Hữu; Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính... nơi mà đoạn đường dài hơn 2 km phải gánh tới gần 40 tòa nhà cao
tầng khiến áp lực giao thông tăng nhanh, thường xuyên ùn tắc, gây ô
nhiễm không khí, gia tăng áp lực cho hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội…
Đất ngầm Hà Nội để bán hay cho không?
Mấy
năm trở lại đây, Hà Nội tạo mọi điều kiện thuận lợi để khai thác không gian ngầm đô thị. Các cấp quản
lý khẩn trương lập quy hoạch; mời cả tư vấn nội, ngoại tham gia, nhiều chính
sách ưu đãi cho các nhà đầu tư… Vậy mà
những công trình ngầm vẫn gặp nhiều trắc trở. Trong công viên Thống Nhất có cái
khách sạn tư nhân xây nhầm trên đất công bị thu hồi đã sẵn có hầm bê tông sâu
hơn chục mét, thành phố giao cho đơn vị hoán cải thành bãi đỗ xe ngầm, ngon ăn
thế mà mãi không làm. Đơn vị được giao muốn giành luôn không gian trên mặt đất
để khai thác thêm, thế thì có khác gì dự án cũ, nên dự án lại đắp chiếu.
Tại
công viên Cầu Giấy, thành phố giao doanh nghiệp làm bãi đỗ xe ngầm dưới đất.
Tính toán thế nào mà vẫn phải kèm thêm trên mặt đất mới đủ bù lỗ, lại thêm sở
hữu đất công, tư nhân đầu tư xây dựng thì không ổn… Thế là lại thôi! Trái khoáy
là trong trung tâm thành phố, các công trình đào sâu xây mấy tầng hầm khá thoải
mái, miễn là không làm nứt đổ các công trình lân cận. Cũng có văn bản khuyến
cáo hạn chế xây ngầm trong khu phố cổ, nhưng không rõ lý do tại sao và nếu có
đào ngầm thì cũng chưa nghe có trường hợp nào bị ngăn cản… Vậy không gian ngầm trong đô thị phải chăng là
thứ để cho không?
Việc
xây dựng ngầm nổi trong thành phố hiện
nay do hai ngành quản lý: về đất đai do tài nguyên - môi trường, còn xây dựng
trên đất do ngành xây dựng quản lý quy hoạch kiến trúc. Nếu các công trình xây dựng là đối tượng “tài sản” - biến
hóa khôn lường để mang lại lợi ích tài chính rõ ràng thì hai ngành quản lý vẫn
coi đất đai và tài sản trên đất là “tài liệu” bằng những công cụ quản lý thô
sơ, khô cứng. Và thực thi quyền cấp phát/xin cho dựa trên những luận cứ mơ hồ,
chủ quan để cá nhân hay nhóm lợi ích luôn giành phần lợi, còn phần thiệt là
cộng đồng xã hội, lợi ích công. Ngành quản lý đất đai thì dùng hàng ngàn tỉ
đồng ngân sách để đo vẽ, cải tiến các phương pháp đo vẽ, tô mầu, in ấn bản đồ,
lập bảng biểu thống kê… Nhưng các vụ kiện cáo gây bất ổn xã hội nhất vẫn do
thiếu bản đồ đất đai (đủ tin cậy)! Nghiên cứu giá đất khác xa với giá thị
trường dẫn đến việc giao dịch thực ảo hỗn loạn.
Ngành
xây dựng quản lý quy hoạch kiến trúc cũng dùng hàng ngàn tỉ đồng để lập ra hàng
vạn quy hoạch, rồi lại điều chỉnh quy hoạch, làm sai quy hoạch, thanh tra quy
hoạch xây dựng cũng dính đầy chuyện này kia… Phải chăng mô hình quản lý, công
cụ quản lý, phương thức quản lý đất đai và tài sản trên đất như hiện tại đã lỗi
thời, cần thay đổi?
Hà
Nội đã bắt đầu khởi động xây dựng những công trình ngầm lớn, xuất phát là các
công trình đường sắt và nhà ga ngầm. Theo các chuyên gia dự án, khi tiến hành
giải phóng mặt bằng và xác định ranh giới dự án cũng như triển khai thi công đã
thấy ngay bất cập trong hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công trình
ngầm, từ Luật Đất đai đến Luật Xây dựng… Điều đó đòi hỏi phải có sự đổi mới
mạnh mẽ trong quản trị và khai thác tài nguyên không
gian đô thị, bao gồm cả trên cao cũng như dưới ngầm. Tài nguyên này không phải
là vô hạn nên cần quản lý chặt chẽ để đem lại lợi ích cho cộng đồng xã
hội, gia tăng tài sản công hữu chứ không thể cho không!
Hà Nội cần tiên phong
Quyền
tài sản liên quan đến không gian ngầm tại Việt Nam và bài học quốc tế như thế
nào?
Quyền
tài sản liên quan đến đất đai và tài sản trên đất đã và đang thay đổi. Từ thời
La Mã “Cuius est solum, eius est usque ad
coelum et ad inferos”, nguyên văn tiếng La tinh, tạm dịch “Ai sở hữu đất, họ có quyền từ trên trời và
xuống tới tận địa ngục”; còn theo phương Đông thì có quyền “thượng tới Thanh thiên (trời xanh) hạ tới
Hoàng tuyền (suối vàng)”. Nhưng nay đã khác: Tại Úc, các điều luật sở hữu
từ mặt đất tới tâm Trái đất chỉ giới hạn tới -15m, sâu dưới nữa là của nhà
nước. Tại Nhật thì cho sâu tới -40m; tại Pháp thì quyền tài sản tư nhân giảm
dần từ -3m là 70%, xuống tới -30m là 0%, nghĩa là hoàn toàn thuộc về nhà nước.
Liên
quan đến định chế quản lý đất đai, tại Pháp, ngành địa chính nằm trong Tổng cục
Thuế. Ngành thuế duy trì nguồn thu từ việc sử dụng sở hữu đất đai và tài sản
trên đất thì tăng cường đầu tư hiện đại hóa ngành địa chính để đo đạc chính xác
hơn, hỗ trợ phát hành phiếu thu thuế chặt chẽ hơn. Thiết chế này đã có nền tảng
từ thời La Mã, hoàn thiện thời Napoleon, sau đó lan tỏa khắp thế giới và không
ngừng tiến hóa. Ngành địa chính là công cụ thu tiền
cho ngân sách nhà nước chứ không phải tổ chức tiêu tiền thuế của dân vào việc
nghiên cứu vu vơ, xuất bản ra những tài liệu mù mờ.
Còn
quy hoạch đô thị toàn thế giới đã vượt ra hoạt động vẽ vời, để xây dựng bộ tài liệu đủ tin cậy nhằm xác định giá trị tài
sản không gian đô thị lượng hóa ra tiền bạc, hỗ trợ chính quyền đàm phán với
các chủ dự án phát triển đô thị thông qua cơ chế “Chuyển nhượng quyền phát triển - TDR” (Transfer Development
Rights) - đã được sử dụng tại Mỹ từ thế kỷ XIX, tại Nhật từ nửa đầu thế kỷ XX
và ngay tại TP.HCM đã thực nghiệm một dự
án có quy mô 930 ha từ năm 2013. Hà Nội có thể xuất phát chậm hơn, nhưng có
nhiều lợi thế về nguồn nhân lực cũng như môi trường thực hiện việc sử dụng mô
hình quản trị tài nguyên đô thị hiện đại. Hy vọng Hà Nội sẽ tiên phong trong
lĩnh vực này.
KTS. TRẦN HUY ÁNH
Ủy
viên Thường vụ Ban chấp hành Hội Kiến trúc sư Hà Nội; thành viên Hội đồng khoa
học Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam - Viện Kiến trúc Quốc gia, Bộ Xây dựng.
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire
Remarque : Seul un membre de ce blog est autorisé à enregistrer un commentaire.