Dương Quốc Chính - Sự nguy hiểm của nền kinh tế dựa vào bất động sản

Trong số những người giàu nhất Việt Nam trên sàn chứng khoán, có một đặc điểm chung là các doanh nhân trong ngành bất động sản (BĐS) chiếm đại đa số, với tỉ lệ 12/20 (số liệu ở phiên giao dịch chứng khoán cuối cùng của năm 2016). Một tỉ lệ bất thường so với các nền kinh tế khác trên thế giới từ trước đến nay.

Đó là những tín hiệu vui hay buồn?

Nhìn lịch sử phát triển của các nước giàu có hoặc đã từng giàu có trong vòng 300 năm gần đây ta đều thấy một quy trình phổ biến, đó là: Cách mạng công nghiệp, giao thông vận tải - thương mại dịch vụ (bao gồm cả ngoại thương và xâm lược thuộc địa để mở rộng thị trường) - tài chính, ngân hàng - công nghệ.

Những nước giàu mới nổi như Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc thì đi lên nhờ lắp ráp, gia công, chế biến cho các nước tư bản phương Tây, rồi dựa vào nền tảng đó để học tập rồi quay sang nghiên cứu, phát triển công nghiệp ô tô, điện tử, cơ khí để xuất khẩu. Không có phát triển bất động sản trong quy trình đó. Danh sách các tỉ phú giàu nhất ở các nước đó đều có số lượng rất khiêm tốn các đại gia BĐS, kể cả khi họ mới bắt đầu phát triển.

Thực ra BĐS chỉ là đòn bẩy để kích thích phát triển kinh tế, tức là có tác dụng gián tiếp, kích cầu cho sự phát triển. Duy có nền kinh tế nước Đức phát xít lại có sự phát triển khá đặc biệt, dựa vào sự can thiệp của nhà nước theo trường phái Keynes. Hitler cho xây dựng ồ ạt cơ sở hạ tầng như đường cao tốc và các khu công nghiệp để giải quyết việc làm và kích thích phát triển kinh tế.

Thời điểm những năm 1930 đến đầu những năm 1940, nước Đức phát xít đã có tốc độ phát triển chóng mặt, một phần dựa vào BĐS. Như vậy, ngành BĐS, đúng hơn là ngành xây dựng, chỉ có tác dụng trực tiếp để phát triển kinh tế khi đầu tư vào cơ sở hạ tầng như đường cao tốc, cảng biển, nhà máy điện, khu công nghiệp, cao ốc văn phòng.

BĐS nghỉ dưỡng như resort, khách sạn cũng có tác dụng kích thích phát triển ngành dịch vụ du lịch. Còn BĐS nhà ở chủ yếu chỉ để kích cầu phát triển kinh tế. Người dân muốn có nhà ở thì phải chịu khó cày tiền để mua. Có nhà rồi thì yên tâm công tác, góp phần phát triển kinh tế. Thực tế đa số đại gia BĐS Việt Nam đều giàu nhờ BĐS nhà ở, một phần là BĐS nghỉ dưỡng, văn phòng, tức là góp phần khá mờ nhạt vào phát triển nền kinh tế.

Ngành BĐS mà các đại gia Việt Nam đang tham gia và kiếm tiền chủ yếu là chung cư, văn phòng, khách sạn, resort không tạo ra của cải vật chất như các ngành sản xuất công nghiệp hay nông nghiệp, gần như không thu được ngoại tệ (gần đây mới cho Việt kiều mua nhà ở Việt Nam).

Ngoài khả năng kích thích gián tiếp sự tăng trường kinh tế nêu trên, thì ngành BĐS chỉ kích thích thêm sự phát triển của công nghiệp vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, đáng buồn là trừ xi măng và gạch, cát (là các sản phẩm low-tech và rẻ tiền) ra thì hầu hết các vật liệu xây dựng đều phải nhập khẩu hoặc nhập khẩu nguyên vật liệu, dây chuyền công nghệ. Như vậy ngành BĐS còn góp phần làm suy kiệt nền kinh tế, khi có bao nhiều tiền phải đổ dồn vào mua BĐS với giá quá cao so với thu nhập.

Các đại gia BĐS Việt Nam chủ yếu làm giàu nhờ sự chênh lệch giá đất khi thu hồi đất giá rẻ của dân rồi đầu tư xây dựng và bán với giá cao gấp vài chục lần. Các công ty xây dựng và BĐS của Việt Nam hầu như không có sức cạnh tranh quốc tế để đầu tư ra nước ngoài, cùng lắm chỉ đầu tư loanh quanh Lào, Campuchia và Miến Điện là hết vị.

Nói cách khác, cho nó vuông, là đại gia BĐS Việt Nam gom tiền của dân Việt, lấy đất của người nghèo để bán cho người giàu (có 2 tỉ để mua nhà thì không còn nghèo nữa rồi). Đầu tư BĐS thì phải có sự gắn bó mật thiết với chính quyền (để thu hồi đất và làm các thủ tục về xây dựng). Giá BĐS tăng thì nhà nước cũng có lợi vì thu được nhiều thuế BĐS nhưng là điều cực kỳ bất lợi cho nền kinh tế, bởi vì nó làm gia tăng chi phí các mặt hàng, vì ngành nào cũng cần nhà xưởng, kho bãi, văn phòng phải mua hay thuê. Giá đất tăng kéo theo giá làm đường cũng tăng do tiền đền bù cao, dẫn đến không thể phát triển hạ tầng được ở các đô thị.

Nhiều người nhìn vào sự phát triển của BĐS lại nhầm tưởng là sự phát triển kinh tế. Thực ra đó chỉ là bề ngoài, đống nhà cửa các bạn thấy hoàn toàn có thể chỉ là tiền đi vay nước ngoài. Bởi vì các ngành sản xuất ra của cải vật chất của Việt Nam có phát triển đâu? Vậy lấy tiền ở đâu để đầu tư BĐS khi chính nó lại không thu hút được ngoại tệ đáng kể?

Như vậy BĐS không bao giờ được coi là đầu tàu phát triển kinh tế, mà chỉ là đòn bẩy và là hệ quả của phát triển kinh tế. Bạn phải kiếm được tiền thì mới có thể xây hay mua nhà to đẹp đắt tiền. Bạn muốn phát triển du lịch, dịch vụ nghỉ dưỡng thì chất lượng dịch vụ mới quyết định, chứ không phải là BĐS nghỉ dưỡng.

Kinh tế phát triển mới kéo theo nhu cầu thuê cao ốc văn phòng chứ không phải ngược lại. Thực tế những người giàu nhanh trong mấy năm qua hầu như là do mua đi bán lại BĐS chứ không sản xuất ra cái gì cả. Nếu toàn bộ ngành kinh tế đều như vậy thì quá nguy hiểm. Việt Nam đang như vậy. Thế mà mấy năm nay, rất nhiều người hí hửng khi có nhiều đại gia BĐS, cứ tưởng Việt Nam sắp hóa rồng đến nơi. Họ ca ngợi các đại gia BĐS như các vị thánh, là tấm gương sáng cho toàn dân noi theo làm giàu. Thử hỏi, ai ai cũng làm giàu nhờ BĐS thì lấy tiền ở đâu để người ta mua nhà khi không có năng lực sản xuất, xuất khẩu để ra tiền?

Người ta ngụy biện là cần dùng BĐS để tích lũy tài sản rồi trở thành tư bản tài chính! Thực ra, tài chính ngân hàng là anh em sinh đôi với BĐS, là tác nhân chính của nền kinh tế bong bóng. Nếu cái này sụp đổ thì cái kia chết theo, vì cả hai đều không dựa trên nền tảng sản xuất hay xuất khẩu. Cái gọi là tài chính lấy từ BĐS bản chất là tiền đi vay nước ngoài và từ thổi giá đất.

Bong bóng BĐS như cái lỗ đen hút kiệt nguồn lực kinh tế và nguồn nhân lực. Các công ty BĐS với lợi nhuận cao dễ dàng vay được tiền ngân hàng, dễ dàng bán trái phiếu doanh nghiệp với cam kết lãi cao. Các công ty BĐS với mức lương hậu hĩnh cũng dễ dàng hút sạch các kiến trúc sư, kỹ sư, sale...vào làm việc cho mình. Điều đó dẫn tới các ngành sản xuất khác bị thiếu vốn, thiếu nhân lực.

Đến khi ngân hàng siết cho vay, tăng lãi suất thì càng ngành sản xuất khác cũng chịu vạ lây khi không tiếp cận được vốn hoặc không chịu nổi lãi vay.

Cơn cuồng dại BĐS đã tạo ra nhiều hệ lụy về kinh tế xã hội. Hầu hết các vụ vỡ nợ, trốn nợ, phá sản, nợ xấu ngân hàng đều dính đến BĐS. Nhưng các đại gia BĐS cũng như người dân chẳng có tội gì cả. Bởi vì cứ chỗ nào kiếm tiền nhanh mà không vi phạm pháp luật thì người ta làm thôi. Lỗi ở đây là cách điều hành kinh tế vĩ mô, dung túng cho sự phát triển bong bóng của ngành BĐS.

Vì vậy, chính phủ cần có sự thanh lọc ngành BĐS, mạnh dạn cho một số doanh nghiệp sống ảo được chết thật, thậm chí cả một số ngân hàng ký sinh trùng ăn bám theo BĐS (sân sau hoặc anh em với DN BĐS) cũng nên bị giật nước.

Cùng với đó, việc thay đổi Luật Đất đai cũng cần cách mạng triệt để về việc đánh thuế lũy tiến để chống đầu cơ, thì mới khiến cho thị trường BĐS trở nên lành mạnh và đúng với bản chất của nó, không thể là đầu tàu kinh tế. Thà rằng chịu một cuộc đại phẫu để phát triển, còn hơn để sống lay lắt với ký sinh trùng.

(Viết từ 26/03/2017 có bổ sung và chỉnh sửa vài chi tiết)

DƯƠNG QUỐC CHÍNH