Dương Quốc Chính - Sự khác biệt giữa Việt Nam và Trung Quốc trong giải cứu bất động sản

 

Mấy hôm nay có một làn sóng kích động cho việc cần giải cứu thị trường cứu bất động sản (BĐS). Con át chủ bài cho luồng truyền thông mạng xã hội và báo chí này là dựa vào động thái bỗng chốc quay xe của Trung Quốc, khi đột ngột đưa ra 16 giải pháp hỗ trợ ngành BĐS.

Nhiều người hào hứng với tin này và mặc định coi Trung Quốc là tấm gương mà Việt Nam phải học theo ngay và luôn. Nhưng họ bất chấp sự khác biệt về tình hình kinh tế vĩ mô cũng như ngành BĐS của hai nước.

Vì thế nên mình ngửi thấy mùi định hướng dư luận không lành mạnh ở đây, mà có lẽ mạnh mẽ nhất là từ GS Tuấn ở Anh. Ông này đưa ra một nửa sự thật với ví dụ Trung Quốc, và tuy là người có chuyên môn nhưng không hề phân tích thấu đáo, nhiều chiều về giải pháp ứng xử với khủng hoảng BĐS.

Sự khác biệt về kinh tế và ngành BĐS giữa hai nước là rất đáng kể, dẫn đến cách ứng xử với khủng hoảng BĐS phải khác nhau:

1. Chính sách ứng xử với Covid

Trung Quốc kiên định chính sách Zero Covid dẫn tới nền kinh tế bị kìm hãm phát triển so với trước dịch. Đồng thời dẫn đến tỉ lệ lạm phát ở mức thấp, chỉ dưới 3% so với 8-9% ở phương Tây. Lý do cơ bản do sự khác biệt về giải pháp cứu nguy kinh tế. Phương Tây in tiền ra để kích cầu tiêu dùng dẫn tới lạm phát gia tăng nhưng Trung Quốc không làm vậy mà dùng chính sách Zero Covid như chúng ta đã biết.

Việt Nam có giải pháp chống dịch lai tạp giữa Trung Quốc và Tây, giai đoạn đầu copy của Trung Quốc, nhưng sau này đã bớt cực đoan. Có thể hiểu nôm na là nằm ở khoảng giữa Tây và Tàu. Dẫn đến là Việt Nam cũng đang rơi vào lạm phát, nhưng thấp hơn Tây và cao hơn Tàu.

Khi Trung Quốc coi như không lạm phát nên có thể nới rộng việc cho vay, trước đây đang siết, với các công ty BĐS được mà không lo lạm phát tăng cao.

Còn Việt Nam thì bóng ma lạm phát như phương Tây đang tiềm tàng. Nếu ngân hàng bơm tiền ra giải cứu BĐS thì tất nhiên sẽ dẫn tới lạm phát tăng mạnh, có thể phi mã (2 con số). Lưu ý là Việt Nam đang phải chặn cho vay BĐS đồng thời siết lãi suất toàn hệ thống chứ không chỉ lãi suất dành riêng cho các doanh nghiệp BĐS.

Trung Quốc thì họ mới đang chỉ siết cho vay các doanh nghiệp BĐS mà thôi và việc này đã diễn ra trong gần 2 năm, để hạ nhiệt thị trường BĐS. Điều đó dẫn tới ít nhất 3 công ty BĐS hàng đầu của Trung Quốc phá sản trong đó có công ty lớn thì nhì Trung Quốc là Evergrande. Vì vậy giá nhà ở Trung Quốc đã giảm trong năm vừa qua.

2. Dự trữ ngoại hối

Trung Quốc có dự trữ ngoại hối lớn nhất thế giới trong 17 năm qua. Năm nay tuy đã giảm nhưng vẫn còn hơn 3.000 tỉ đô la.

Trong khi Việt Nam có dự trữ ngoại hối chỉ khoảng 80 tỉ. Trong bối cảnh Fed tăng lãi suất dẫn tới dự trữ ngoại hối của Việt Nam còn thấp nữa, thậm chí còn rủi ro cho cả việc thiếu tiền để nhập khẩu xăng.

Tất nhiên còn do sự chênh lệch về quy mô nền kinh tế nhưng điều này cho thấy rằng nguồn lực để Trung Quốc bơm tiền giải cứu BĐS là dễ dàng hơn nhiều so với Việt Nam.

3. Độ trễ của khủng hoảng

Trung Quốc đã siết cho vay các doanh nghiệp BĐS từ khoảng tháng 5/2020, tức là đã hơn 2 năm, và đỉnh điểm là thời điểm Evergrande phá sản vào cuối năm 2021 kéo theo vài công ty khác phá sản.

Còn Việt Nam mới chỉ bắt đầu khoảng 2 tháng nay bằng việc siết cho vay các công ty BĐS. Việc bắt ông chủ Tân Hoàng Minh vào tháng Tư mới chỉ mang tính răn đe cho việc phát hành trái phiếu bừa bãi.

Vì mới chỉ bắt đầu, nên chưa có công ty BĐS nào của Việt Nam phá sản, giá nhà cũng chưa giảm đáng kể.

4. Thay đổi Luật Đất đai

Trung Quốc không thấy nhắc tới việc đổi luật Đất đai. Họ mới chỉ thí điểm đánh thuế lũy tiến BĐS ở một vài thành phố ở mức độ rất dè dặt.

Còn Việt Nam thì đảng đã ra nghị quyết và đã có dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó then chốt là việc đánh thuế lũy tiến và bỏ đi chính sách 2 giá đất.

Vì thế thị trường BĐS Việt Nam đang bị nóng tức thời do các dự án mới đều bị dừng để chờ luật mới, dẫn tới thiếu cung. Cộng thêm việc tăng giá tức thời để chạy lạm phát (cất tiền vào BĐS). Hai vấn đề này Trung Quốc đều không mắc phải.

5. Chính trị thượng tầng

Trung Quốc đã xong đại hội đảng, coi như đã ổn định chính trị thượng tầng, ông Tập đã chắc chân. Nên nhu cầu thanh trừng đối thủ thông qua đánh sân sau không còn.

Hơn nữa, việc lũng đoạn chính trị thượng tầng của các ông chủ doanh nghiệp BĐS ở Trung Quốc là không nhiều, nên bây giờ có thể cứu được rồi.

Còn ở Việt Nam, tổng bí thư đã già yếu, chưa chuẩn bị xong cho người kế vị, chính trị thượng tầng không ổn định. Đại gia BĐS ít nhiều đều có tác động đến việc sắp ghế. Nên việc siết BĐS và bắt bớ một số đại gia còn có thể liên quan đến đốt lò, làm trong sạch đội ngũ. Việc đổi Luật Đất đai cũng nằm trong kế hoạch nâng cao uy tín cho đảng. Vì thế việc siết BĐS kèm theo bắt bớ đại gia là chưa thể dừng lại cho đến khi chính trị thượng tầng đã ổn định, ít nhất cũng phải tới hết năm 2023.

Kết luận:

Trung Quốc không bị vướng lạm phát, không sửa luật Đất đai (sửa thuế), đã diễn ra khủng hoảng BĐS được 2 năm và có dự trữ ngoại hối cao nhất thế giới (tức là tiềm lực kinh tế rất mạnh mẽ để giải cứu), chính trị thượng tầng ổn định.

Còn Việt Nam thì vướng cả lạm phát, sửa luật, dự trữ ngoại hối ít, thượng tầng còn bất ổn và khủng hoảng BĐS mới chỉ bắt đầu.

Vì vậy, dù có là cái bóng của Trung Quốc, thì Việt Nam cũng không thể làm giống Trung Quốc được ngay bây giờ mà cũng phải học theo cả độ trễ của khủng hoảng, ít nhất cũng một năm nữa. Chắc chắn phải sau khi thông qua Luật Đất đai mới, dự kiến vào năm 2023.

Tóm lại là Trung Quốc mấy năm qua siết BĐS cơ bản cũng như Việt Nam đã làm năm 2011, đã đến lúc cần nới bớt ra. Vì không thể bóp chết nó được. Mục tiêu của Trung Quốc chỉ để hạ giá BĐS, tức là mục tiêu đơn, nó dễ xử lý hơn Việt Nam.

Còn ở Việt Nam, siết BĐS và bắt bớ một số đại gia BĐS là đa mục tiêu: chống lạm phát, đốt lò, lành mạnh hóa thị trường BĐS để tiến tới sửa luật. Tức là Việt Nam chơi lớn hơn Trung Quốc nhiều.

Vì thế nên Việt Nam không thể ngừng siết BĐS ngay khi các mục tiêu trên còn chưa đạt được. Tất cả các mục tiêu trên đều dẫn tới dấu mốc dự đoán là nửa sau năm 2023.

DƯƠNG QUỐC CHÍNH 16.11.2022