Mai Quốc Ấn - Giải khát bằng...nước biển

 

Tồn kho là khi cung đã vượt cầu. Tồn kho nhiều là cung đã vượt cầu khá xa. Và tồn kho bất động sản tư nhân đến nay đã ở mốc 491 nghìn tỉ đồng.

Đó là một siêu dòng tiền đang nằm “bất động” trong bất động sản tư nhân. Nghĩa là nợ xấu của ngân hàng tính trong dòng tiền này trên “bề mặt” các báo cáo mới tạm dừng ở con số vừa nêu.

Nếu cộng thêm các thủ thuật đảo nợ vay bất động sản thành công (chắc chắn không có trong báo cáo) thì con số sẽ còn lớn nữa. Và điều này là nguy cơ nội tại lớn của nền kinh tế từng quay cuồng với giá đất (mà tôi cho là ảo) có khả năng sẽ dẫn tới vỡ trận kinh tế ở cấp độ lĩnh vực bất động sản.

Lúc này nhà nước chắc chắn phải can thiệp, và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030 là một sự can thiệp mang tính bắt buộc đúng đắn. Giá bán nhà ở xã hội sẽ thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, phù hợp với ước mơ an cư của người dân. Lúc đó, giá nhà ở thương mại sẽ giảm tiếp hay chí ít là “nằm im” đến 2030 (không tăng, bản chất là giảm giá).

Giai đoạn 2025-2030 thực sự “lột mặt nạ” các “đại gia lướt sóng” sở hữu nhiều nhà ở thương mại bằng các thủ thuật đẩy giá để vay. Và trên thực tế, tình thế này khiến nhiều đại gia nhanh chóng hết thời từ 2023-2025. Vì tất cả các dòng vốn đã bị nhà nước đẩy về lĩnh vực sản xuất, trong đó ưu tiên nhất là khoa học công nghệ - nền tảng của sản xuất.

Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho lĩnh vực khoa học công nghệ là điều hiện nay bắt đầu có nhiều người biết hơn. Cho vay ưu đãi (ngắn hạn 2,16 %, trung và dài hạn 4,4 %) của đầu tư khoa học công nghệ cũng thấp hơn rất nhiều so với mức vay tương ứng của bất động sản thương mại. Nên giai đoạn 2025-2030 sẽ chứng kiến cuộc tháo chạy hàng loạt của các dòng tiền bất động sản chưa bước vào nhóm nợ xấu.

Giai đoạn 2019-2022, tôi viết khá nhiều bài về việc bất động sản và cổ phiếu sẽ đi xuống, dù các chuyên gia xuất hiện trên báo chí đều dự báo ngược lại. Kết quả là bất động sản và cổ phiếu từ dậm chân đến đi xuống tận đáy. Ví dụ rõ nhất là dự báo của tôi rằng rằng VN-index xuống dưới 1.000 điểm đưa ra năm 2021 đã chính xác vào 2022.

Thông điệp mới đây của Thủ tướng Phạm Minh Chính là “cân bằng thương mại với các đối tác lớn” là một thông điệp có sức nặng nhưng ít người quan tâm. Nghĩa là niềm vui xuất khẩu (đang xuất siêu) cũng phải điều chỉnh để nhập khẩu thêm (thường là nhập công nghệ nước ta không tự chủ được, như VietJet nhập máy bay). Phần còn lại là tăng cường công nghệ trong nước mà Tổng bí thư Tô Lâm đã chỉ đạo tăng ngân sách cho khoa học công nghệ lên 2 % ngân sách quốc gia (trước đây chỉ 0,67 %).

Chính phủ đã ra quyết định tăng trưởng GDP lên 8 %, nghĩa là toàn bộ nền kinh tế sẽ tập trung vào nhiệm vụ giải ngân đầu tư công để kích cầu. Cũng nghĩa là giờ ôm thêm bất động sản tư chờ lướt sóng giống y “giải khát bằng nước biển”.

Giai đoạn chuyển mình này của đất nước thật thú vị.

MAI QUỐC ẤN 09.03.2025