Nguyễn Ngọc Chu - HH Linh Đàm : Cần một giải pháp đại cục nhân văn

 

Muốn ra một quyết định, nhất là những vấn đề hệ trọng phức tạp, để giảm thiểu sai sót, cần có được thông tin đa chiều và khách quan.

Bài viết này có mục đích xuyên suốt là cung cấp thêm thông tin và hướng giải quyết, nhưng không áp đặt quan điểm. Các vấn đề mấu chốt của HH Linh Đàm cô đọng vào 4 bài toán cần giải quyết.

Bài toán chịu lực. Bài toán này đã được giải quyết. Khi xây dựng các toà nhà HH Linh Đàm các chuyên gia xây dựng đã thiết kết kết cấu chịu lực từ ban đầu để đảm đảm bảo tải trọng an toàn cho các toà nhà theo đúng tiêu chuẩn. Thực tiễn hơn 10 vận hành với công suất cực hạn là thử thách thực tế rõ ràng nhất về tính an toàn về mặt chịu lực.

Bài toán an toàn phòng cháy chữa cháy. Bài toán này có lời giải. Có thể bổ sung các cầu thang thoát hiểm và các phương tiện đáp ứng yêu cầu PCCC.

Bài toán về mật độ xây dựng. Bài toán này có lối thoát hợp lý. Và là chủ đề quan trọng sẽ được đề cập ở phần dưới.

Bài toán vi phạm và trách nhiệm. Bài toán này cũng có lời giải và cũng được đề cập ở trong các phần tiếp theo.

1. MẬT ĐỘ XÂY DỰNG VÀ HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

Sai phạm của Mường Thanh mấu chốt nằm ở mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Số lượng căn hộ sai phạm nhìn thấy lớn (18.184) vì Mường Thanh đã chia nhỏ căn hộ xuống 45 m2, 55 m2 để người có thu nhập thấp tiếp cận được. Nếu tính căn hộ có diện tích gấp đôi ở mức 90-110 m2 thì số lượng căn hộ sẽ giảm đi khoảng một nửa, chừng 12.500 thay vì 24.943. Lúc đó số căn hộ vi phạm chỉ còn khoảng 5.751 (12.500 – 6.759) chứ không phải là 18.184 số căn hộ.

Mật độ xây dựng là tỉ lệ phần trăm diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích toàn bộ lô đất. Thí dụ lô đất là 1.000 m2. Diện tích nền xây nhà là 300 m2. Mật độ xây dựng là 300/1.000 = 30 %.

Hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio – FAR) là tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ các tầng trong tòa nhà (bao gồm cả tầng hầm, tầng tum... tùy quy định địa phương) so với tổng diện tích của lô đất.

Thí dụ lô đất 100 m², xây nhà 5 tầng, mỗi tầng có diện tích sàn 60 m². Tổng diện tích sàn là 60 × 5 = 300 m². Hệ số FAR sẽ là 300 / 100 = 3.0 (hoặc hay gọi là 300 %). Chỉ số FAR càng cao, hiệu suất sử dụng đất càng lớn. Nhưng không thể quá cao vì liên quan đến an toàn và quá tải mật độ dân số.

Tùy theo khu vực quy hoạch mà cơ quan quản lý nhà nước cho phép chỉ số FAR đối với các công trình xây dựng. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị (QCVN 01:2026/BXD) mới nhất, Nhà nước Việt Nam khống chế mức trần hệ số sử dụng đất (FAR) tối đa theo từng loại hình công trình như sau:

- Khu đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà dân tự xây): FAR tối đa không vượt quá 7,0 lần.

- Khu đất xây dựng công trình cao tầng (chung cư, tòa nhà hỗn hợp, dịch vụ thương mại): Mức chung FAR không vượt quá 13,0 lần; mức tối đa FAR = 18.

Sai phạm của Mường Thanh ở khu chung cư HH Linh Đàm mấu chốt nằm ở sai mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất so với giấy phép. Tổng diện tích khu đất là 42.260 m2. Được phép xây dựng 6 tòa nhà với mật độ xây dựng 28 % và các tòa nhà cao 25-27 tầng, FAR khoảng 7,0-7,5. Thực tế xây dựng 12 tòa nhà với mật độ 56 %, số tầng 36 và 41. Đưa chỉ số FAR lên khoảng 13,0-15,0.

Để có thêm thông tin, xin lấy hai ví dụ.

Tòa nhà Lotte Center Hà Nội (Đường Liễu Giai, Hà Nội) có tổng diện tích 14.094 m2. Được xây dựng 65 tầng và 5 tầng hầm. Diện tích sàn khoảng 247.075 m² đến 253.402 m². Hệ số sử dụng đất thuộc nhóm cao nhất với FAR khoảng 17,6 lần.

Khu cao tầng Tổ hợp Sun Grand City Quảng An (Số 58 Tây Hồ) có diện tích 14.128 m², gồm các tháp căn hộ, khách sạn và dịch vụ thương mại cao từ 20 đến tối đa 39 tầng, tổng diện tích xây dựng 282.791 m². Tính trên diện tích ô đất xây dựng cụm cao tầng thương mại 14.128 m², thì hệ số FAR cao hơn cả Lotte khi đạt khoảng 20,0 lần ((282.791 / 14.128)).

Nếu tính cả hạ tầng mở rộng chung lên tới 31.285 m2, thì FAR giảm xuống còn khoảng 9,0 lần (282.791 / 31.285).

2. ĐIỀU KHÁC BIỆT CỦA HH LINH ĐÀM

Không so sánh với Hong Kong nơi có nhiều dự án với chỉ số FAR lên đến 20-25, chỉ số FAR trong khoảng 13-15 lần của HH Linh Đàm vẫn nằm trong giới hạn cho phép thông thường. Nó vượt ngưỡng giấy phép, nhưng không vượt ngưỡng khoa học. Mặc dù chỉ số FAR cao 13-15 lần, nhưng độ thoáng tổng thể thực tế của HH Linh Đàm không kém nhiều dự án chung cư cao tầng có FAR = 5,0 đến 7,0.

Đó là vì ngay trước mặt của HH Linh Đàm về phía Bắc có hồ nước rộng 74 hecta, là hồ điều hòa tự nhiên, cung cấp độ ẩm, đón gió và tạo ra một khoảng không gian trống tuyệt đối ở mặt phía trước. Nhờ 74 hecta mặt hồ kề cận, mật độ dân cư tính trên tổng không gian sinh hoạt mở (bao gồm đường dạo ven hồ, công viên bán đảo) được "pha loãng" trên thực tế. Người dân có không gian để tràn ra tập thể dục, đi dạo, làm bớt áp lực nội khu.

Công viên Linh Đàm rộng khoảng 60.000 m2 ngay sát phía Đông không chỉ giúp điều hoà không khí mà còn tạo ra hành lang cho gió Đông Nam, cùng với mặt hồ và gió mặt hồ là vùng hạ nhiệt tự nhiên cho toàn khu chung cư. Nó làm triệt tiêu hiệu ứng đảo nhiệt đô thị - điều mà nhiều dự án chung cư cao tầng phải lao đao tìm cách đối phó.

Thực tế, nếu tính công viên này cho HH Linh Đàm mà thực chất chúng thừa hưởng, thì chỉ số FAR đã giảm xuống chỉ còn khoảng 6,0. Mặc dù về mặt pháp lý, không ai được phép gộp hồ tự nhiên sẵn có vào để tính FAR cho một dự án thương mại, nhưng về mặt vật lý đô thị và vận hành sinh thái, mặt hồ trước mặt là nhân tố tác động trực tiếp lên đời sống thường nhật của dân cư. Chỉ tính 100.000 m2 (trong số 740.000 m2 toàn mặt hồ) mà HH Linh Đàm được trực tiếp thừa hưởng, thì chỉ số FAR của HH Linh Đàm chỉ còn khoảng 3,5 lần.

Vì thế, mới nhận định độ thoáng tổng thể thực tế của HH Linh Đàm không hề thua kém một số khu chung cư danh tiếng đắt tiền đang được quảng bá rầm rộ - là có cơ sở, không phải nói mò. Điều này cư dân HH Linh Đàm có thể khẳng định, chứ không phải cư dân khu vực khác. Bài toán quan trọng còn lại của HH Linh Đàm là giảm tải mật độ giao thông. Và nó cũng có lời giải sáng sủa.

3. BÀI TOÁN GIẢM TẢI ÁP LỰC GIAO THÔNG

Với dân cư khoảng 40.000 người, HH Linh Đàm tạo ra áp lực giao thông ngay trước cổng các tòa nhà và khu vực kế cận là điều rõ ràng. Từ khi thông xe tuyến đường ven hồ Linh Đàm và xây dựng hệ thống cầu cạn, cầu vòm thép dưới gầm đường vành đai 3 trên cao, cùng các biện pháp phân luồng giao thông, áp lực giao thông khu vực Linh Đàm đã được cải thiện.

Đặt cạnh ma trận bê tông không có vùng đệm sinh thái ở đường Nguyễn Trãi, HH Linh Đàm rõ ràng sở hữu một cấu trúc sinh thái lý tưởng hơn hẳn nhờ 74 hecta mặt nước hồ và 2 công viên cận kề nối tiếp. Việc quy kết lỗi cho mật độ cư dân trong các tòa nhà mà không đặt trong không gian tổng thể - để đòi đập bỏ công trình là sai lầm của tư duy giáo điều. Giải pháp đưa Metro, xe buýt, se buýt điện và tàu điện về tận cửa cụm HH và giảm thiểu luồng xe cá nhân mới là chìa khóa mở ra một đô thị nén thịnh vượng, an sinh và khoa học.

3.1. Đưa Metro về HH Linh Đàm

Giải toả áp lực hạ tầng ở các khu nhà chung cư cao tầng, kinh nghiệm thế giới cho thấy metro là giải pháp hữu hiệu số 1, sau đó là kết hợp với các phương tiện công cộng như xe bus, tàu điện, xe trolleybus.

Ví như như ga Lý Tử Bá ở Trùng Khánh Trung Quốc, ga metro được đưa vào tầng 6-8 của tòa chung cư 19 tầng. Ví như ở tổ hợp Brillia Tower Ikebukuro cao 49 tầng ở Tokyo thì ga tàu điện ngầm Higashi-Ikebukuro (Tuyến Tokyo Metro Yurakucho Line) được đưa trực tiếp dưới hầm ngầm tòa nhà. Cư dân các tầng đi thang máy xuống tầng hầm lên tàu điện ngầm mà không cần bước ra ngoài trời.

Vingroup đang dự kiến thi công các tuyến metro trong đó có đi qua các khu bất động sản của Vingroup, làm tăng thêm thuận tiện cho cư dân và tất nhiên sẽ thúc đẩy gia tăng giá trị bất động sản.

Đưa ga metro sát chân các tòa nhà HH Linh Đàm không chỉ giải tỏa áp lực hạ tầng mà giúp cho Linh Đàm biến thành mô hình đô thị nén sinh thái tiêu chuẩn, nơi mật độ dân cư cao trở thành động lực phát triển kinh tế hạ tầng chứ không phải là gánh nặng.

Đây là giải pháp tối ưu hóa công suất và giúp nhanh hoàn vốn cho metro. Khó có nơi nào tại Hà Nội sở hữu mật độ dân cư sẵn có và tập trung cao như cụm HH Linh Đàm. Đưa ga Metro về sát chân các tòa nhà sẽ ngay lập tức có lượng khách khổng lồ ổn định, giúp tối ưu hóa hiệu quả kinh tế và thời gian hoàn vốn cho tuyến Metro. Đồng thời giải tận gộc bài toán tắc đường.

3.2. Xây đường hầm kết nối Metro

Nếu không thể kéo ga metro về ngay chân các tòa nhà HH Linh Đàm thì làm đường hầm kết nối đến ga metro. Khoảng cách ước tính từ HH Linh Đàm kết nối ra trục vành đai 3 hoặc Nguyễn Hữu Thọ (nơi dự kiến đặt ga Metro tuyến số 4 hoặc số 8 có chiều dài dao động khoảng 400 m – 600 m. Cần xây dựng một hầm bộ hành đô thị kết hợp hành lang thương mại ngầm và siêu thị ngầm tại bến metro.

Với định mức chi phí xây dựng hầm bộ hành đô thị tiêu chuẩn có chiều rộng khoảng 4m - 6m trung bình từ 150 - 250 triệu VNĐ/mét dài (đã bao gồm hệ thống tường vây, chống thấm, thông gió, chiếu sáng và lối lên xuống), tổng chi phí hầm bộ hành cần khoảng 80 tỉ đến 150 tỉ VNĐ. Con số này ít hơn con số khoảng gần 195 tỉ đồng để tháo dỡ 3.900 căn hộ.

Suất đầu tư không gian thương mại ngầm phức tạp khoảng 50 triệu VNĐ/m² sàn. Nếu xây dựng khoảng . 000m² sàn thương mại ngầm kết nối, chi phí sẽ tăng thêm khoảng 400 tỉ VNĐ. Tổng cộng mức đầu tư 550 tỉ đồng là có siêu thị thương mại ngầm và đường ngầm nối HH Linh Đàm đến Metro.

Chuyển nguồn tiền phạt thành tái đầu tư xã hội. Chủ đầu tư bỏ ra khoảng 500 tỉ VNĐ để làm toàn bộ hệ thống hầm ngầm kết nối trực tiếp vào ga Metro và quản lý khu siêu thị ngầm đó. Thành phố cấp sổ hồng cho cư dân. Doanh nghiệp vừa khắc phục được lỗi hệ thống hạ tầng mà họ làm quá tải, vừa có thêm nguồn thu từ việc cho thuê mặt bằng siêu thị ngầm để vượt qua khó khăn, người dân thì an lòng cư ngụ, còn bộ mặt đô thị bán đảo Linh Đàm được nâng cấp lên chuẩn TOD hiện đại. Đó mới thực sự là một chính sách quy hoạch tầm nhìn đại cục và nhân văn.

4. VI PHẠM VÀ TRUY CỨU

Việc vi phạm xảy ra, tất nhiên có nguyên do. Có nguyên do nhìn thấy. Có nguyên do ẩn mình. Mới có câu thành ngữ “Thấy một mà chưa thấy hai”.

Những ai đã từng xây nhà từ những năm 1980 mới thấy sự vất vả. Vất vả không chỉ cho người xây dựng mà gian nan cho cả người cấp phép. Người xây dựng vì thiếu thốn chỗ ở nên mới phải xin thêm ngoài phép, vô tình đẩy người cấp phép vào tình thế khó, nhắm mắt làm ngơ.

Không phải ai cũng đòi hỏi. Có trường hợp đòi hỏi thẳng thừng (nhất là thời gian gần đây). Nhưng tính từ năm 1980, phần lớn là vì hoàn cảnh khó khăn của người dân, vì tình mà thông cảm.

Ngoài các nguyên nhân khó khăn, thông cảm, tình nghĩa và lợi ích thì còn có một lý do quan trọng hơn: Đó là sự chưa thích nghị kịp thời của luật pháp. Các quy định không phù hợp hoàn cảnh thực tiễn, những phi lý không được sửa đổi kịp thời trói buộc người dân đã đành, còn trói buộc cả người được quyền cấp phép.

Hãy tự kiểm nghiệm, có những trường hợp bạn thấy bạn đúng mà vẫn bị cho là vi phạm. Là bởi vì cái quy định kia phi lý. Không phải bạn vi phạm, mà “cái quy định kia nó vi phạm”. Nhưng hậu quả là bạn vi phạm.

Quay trở lại câu hỏi về vi phạm:

Hàng vạn hộ xin phép xây dựng trong hơn 40 năm qua, lớn hay nhỏ, ít hay nhiều - có ai không vi phạm?

Hàng ngàn người làm việc ở các cơ quan cấp phép xây dựng từ phường đến quận đến thành phố, họ có nỗi khó không?

Hãy tự đặt vào hoàn cảnh thực tiễn của từng vị trí, từng thời điểm. Thượng tôn pháp luật không phải là lôi tất cả vi phạm trong quá khứ ra truy cứu. Đòi nghiêm minh, thẳng băng như kẻ chỉ, trong một xã hội đầy bất cập, mãi chỉ là giấc mơ. Thực thi pháp luật là cả một quá trình. Thượng tôn pháp luật của một xã hội không phải tỉnh dậy sau giấc ngủ là có.

Những năm gần đây nhà nước liên tục trừng trị tham nhũng. Đó là điều đáng khích lệ. Nhưng tham nhũng có giảm không? Điều cốt lõi là “nghẽn của điểm nghẽn”. Nêu những điều trên, không phải bao che cho vi phạm mà là cần nhìn toàn diện vấn đề để xử lý cho đúng.

Về vi phạm, ba điều dưới đây là rõ ràng xuyên suốt.

1. Người dân không vi phạm. Đồng tiền bỏ ra mua nhà là mô hôi nước mắt nhiều năm lao động (thậm chí chưa hết nợ). Chính quyền cấp sổ hồng cho dân. Đó là giải pháp đơn giản và đúng đắn.

2. Để sai phạm xảy ra quy mô lớn và kéo dài nhiều năm, dù do bất kỳ lý do khách quan hay chủ quan nào, trách nhiệm đầu tiên vẫn thuộc về cơ quan quản lý nhà nước. Nếu chính quyền kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu, hậu quả đã không như hiện nay. Một trận chiến thất bại, lỗi lớn nhất ở người chỉ huy chứ không phải người lính. Người đứng đầu phải chịu trách nhiệm. Ví như việc Thủ tướng Hàn Quốc Chung Hong Won từng từ chức để nhận trách nhiệm trong vụ chìm tàu Sewol năm 2014.

3. Chủ đầu tư đương nhiên là phải chịu trách nhiệm cho vi phạm của mình. Phạt vi phạm chủ đầu tư phải hướng vào hình phạt kinh tế nhằm răn đe để không vi phạm tiếp theo do sự trả giá quá đắt, song song với việc sử dụng hiệu quả nguồn tiền phạt. Phương thức xử vi phạm phải làm sao cho người vi phạm vừa có khả năng chi trả khoản phạt, vừa có cơ hội phục hồi và phát triển.

Tướng dùng binh giỏi khống phải lên cầm quyền thì truy tìm lại tội lỗi của binh lính trong quá khứ thuộc thời lãnh đạo của các tướng lĩnh trước đó để trị tội. Pháp luật, tình huống và cơ chế vận hành cùng người thực thi trong quá khứ rất khác biệt – tất cả tạo nên một môi trường hoàn toàn không như hiện tại. Thêm vào đó là không đủ thông tin chứng lý để phán xử công bằng. Nên hậu quả chỉ tạo thêm bất an, mâu thuẫn và hận thù. Cuối cùng là hủy diệt sự đồng lòng và sức mạnh quốc gia, xã hội.

Nghiêm minh của luật pháp phải nằm trong bản chất khoa học của luật ban ra và được thực thi nghiêm minh từ ngày ban ra chứ không phải truy cứu quá khứ, ngoại trừ các tội phạm muôn đời bất kể thể chế. Tào Tháo đốt thư của các quan lại làm nội gián cho Viên Thiệu là bởi vậy. Bám vào sự giáo điều không đưa đến các quyết sách sáng suốt trước các vấn đề phức tạp.

Khu HH Linh Đàm với 40.000 dân đã an cư lạc nghiệp từ hơn 10 năm nay qua nhiều nhiệm kỳ chính quyền. Một thiếu niên khi đến Linh Đàm vào học THPT, nay đã tốt nghiệp đại học, đi làm, lập gia đình, có con cái. Đang yên ổn bỗng dưng sắp bị phá dỡ nhà, buộc phải chuyển nơi khác. Vì thực thi để pháp luật nghiêm minh ư? Đấy không phải là lời giải đúng.

Hãy yên dân, hãy cấp sổ hồng cho họ. Các vấn đề an toàn, PCCC, áp lực hạ tầng, và xử phạt sai phạm đều có hướng giải quyết ổn thỏa. Tài sản HH Linh Đàm là của cư dân Linh Đàm, của Hà Nội, của toàn xã hội chứ không còn là của chủ đầu tư.

Chỉ trong thần thoại, ngụ ngôn mới có chuyện động vật tự ăn thịt mình. Phá dỡ 3.900 căn hộ các tòa nhà tập đoàn Mường Thanh chỉ vì sai mật độ xây dựng theo giấy phép, vô tình đã tự hủy hoại tài sản của mình, tự làm suy yếu chính mình.

NGUYỄN NGỌC CHU 03.11.2026